IMMOBILIER ANCIEN : QUE S'EST-IL PASSÉ AU 1er SEMESTRE 2023 ?

La baisse des prix ne compense pas la hausse des crédits, les Français se résignent à acheter plus petit.

La situation du marché immobilier a radicalement changé en France. Le nombre de transactions, qui n’avait cessé de croître depuis 8 ans, a considérablement baissé : -14,1% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.

La faute à qui ? La faute aux crédits ! A l’origine de ce retournement de marché : l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci a reculé de -18,4%, par rapport à juillet 2022.

Pour compenser l’atrophie de l’enveloppe financière mobilisable par emprunt, seules deux possibilités existent : la baisse des prix ou la hausse de l’apport personnel. Or les prix peinent à s’infléchir : ils augmentent même de +0,9% pour les maisons (s’établissant à 2636 € le m², ce qui est un record historique) et diminuent légèrement pour les appartements de -1,7% pour atteindre 4198 € le m² (un niveau toujours supérieur à 2021).

Seuls les vendeurs « contraints » par un fait de vie acceptent de revoir leur prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles contraintes économiques des acquéreurs. Les vendeurs « sereins » (ceux qui ne sont pas obligés de vendre à court terme) font le choix, soit de retirer leur bien du marché, soit de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. Ceux-ci prennent +8 jours pour les maisons et +4 jours en moyenne pour les appartements.

Puisque la baisse des prix ne compense pas la hausse des crédits, les ménages doivent accroître leur apport personnel. Ainsi, pour acheter un bien correspondant au montant moyen d’acquisition en France, l’apport personnel nécessaire a dû augmenter de plus de 60% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 et représente désormais près de 35% du prix d’achat du bien.

C’est l’ironie de l’histoire… L’après COVID fut l’éloge des grands espaces, jusqu’à ce que la pression sur les prix finisse par contraindre les ménages à renoncer à plusieurs m² pour pouvoir réaliser leur projet. La superficie diminue de près de -1,9% pour les maisons et de -2,1% pour les appartements à l’échelle nationale, mais cette moyenne masque de fortes disparités au niveau régional.
Malgré cet effort consenti, toutes les catégories socioprofessionnelles n’ont pas capacité à faire face à ces nouvelles conditions de marché, et la part des employés et ouvriers parmi les acquéreurs se contracte de -7,5% France entière.

Le souhait d’être propriétaire est toujours extrêmement présent dans le cœur des Français. Nous ne sommes pas face à un désamour de la population pour l’acquisition mais face à un désemparement des ménages devant des niveaux de prix trop élevés que les conditions de crédit ne permettent plus d’absorber.
Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement -de l’ordre de 10 à 12% en fonction des territoires- pour compenser la hausse des crédits qui est venue désolvabiliser une partie des acheteurs.

 À PARIS

L’activité, qui avait bien résisté dans la Capitale en 2022, accuse le coup et le nombre de transactions parisiennes recule de -14,1% sur douze mois. Pourtant, les prix s’ajustent à la baisse : ils ont diminué de -6,1% en un an pour s’établir durablement en-deçà du seuil des 10 000€ le m², précisément à 9843 € le m² au 1er semestre 2023, soit à un niveau inférieur à 2019.

S’ajoute à la diminution du prix au m² le fait que les Parisiens consentent à baisser légèrement la superficie du bien acheté (-0,9m²). Ainsi le montant d’acquisition d’un bien parisien recule de -6,6% pour s’établir à 497 722 € en moyenne. Ces ajustements de prix et efforts demeurent insuffisants pour insuffler une nouvelle dynamique au marché, et les délais de vente continuent de s’allonger : ils prennent +8 jours en un an et se situent à un niveau jamais observé dans la Capitale jusqu’alors (88 jours en moyenne).

Deux catégories tirent leur épingle du jeu et voient leur proportion parmi les acquéreurs croître : les retraités passant de 5,8% à 8,6% des acquéreurs et les cadres supérieurs, qui initient à eux seuls, 47,8% des transactions parisiennes. Sans surprise, la part des employés et ouvriers s’amenuise encore pour ne représenter que 3,5% des acquéreurs.

 EN ILE-DE-FRANCE

Les prix s’infléchissent sur un an dans la région francilienne, de -3,9% pour les maisons et de -4,2% pour les appartements, pour s’établir respectivement à 3768 € et 4535 € le m². Et pourtant, ce n’est pas suffisant pour enrayer le ralentissement de l’activité, particulièrement fort sur le segment des appartements (-18,2%) quand le nombre de transactions sur le marché des maisons est en retrait de -11,1%.

Pour se loger, les acquéreurs franciliens sont contraints de renoncer à quelques m² et la superficie moyenne recule de -4,3 m² pour les maisons et de -2,1 m² pour les appartements. Sur ce dernier segment, la surface moyenne achetée atteint un plancher jamais observé depuis 10 ans (56,2 m²) ! Cela conduit mécaniquement à une baisse substantielle du montant moyen de la transaction, de -7,9% pour les maisons (397 864€ en moyenne) et de -8,8% pour les appartements (245 897€).

Ces ajustements divers ne suffisent pas à fluidifier le marché et les délais de vente s’allongent considérablement en Ile-de-France, notamment pour les maisons (+21 jours), pour s’établir à 80 jours en moyenne (79 jours pour les appartements).

Au sein de la région francilienne, 3 départements se distinguent par une chute d’activité supérieure à -20% :

Les Hauts-de-Seine : il s’agit ici du département le plus cher de l’Ile-de-France (hors Paris) et la baisse du prix moyen au m² de -7,6% pour les maisons et de -5,8% pour les appartements ne suffit pas à enrayer la contraction de l’activité.

Le Val-d’Oise : enregistrant un recul des prix trop timoré sur les maisons (-4,2%) et une stabilité des prix sur les appartements (+0,1%), le Val-d’Oise subit le ralentissement d’activité le plus fort de la région (-20,2% pour les maisons et -27,1% pour les appartements).

L’Essonne voit le nombre de ses transactions chuter de -20% et plus, tant sur le segment des maisons que des appartements. Et pourtant pour les maisons, l’ajustement des prix est déjà substantiel (-8,6% sur un an), mais les biens ont du mal à trouver preneurs et les délais de vente sur ce segment se sont allongés de 32 jours.

En Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne et dans les Yvelines, -départements dont l’activité recule respectivement de -12,4%, -10,9% et -10,5%-, les acheteurs font clairement le choix de réduire la superficie achetée pour pouvoir concrétiser leur projet (-8,7m² en moyenne pour les maisons de Seine-Saint-Denis, -14m² pour celles du Val-de-Marne, -5,3m² pour celles des Yvelines).

Le département de Seine-et-Marne « résiste » un peu mieux que la moyenne (-6,4%) sans doute parce qu’il présente les prix les moins élevés de la région.

EN RÉGION

Partout en France, les volumes de transactions reculent, mais de manière très contrastée en fonction des régions (de -1% en Bourgogne-Franche-Comté à -25,8% en Normandie).

Le recul des prix est loin d’être généralisé : dans 8 régions, le prix moyen au m² est en hausse tous types de biens confondus. L’augmentation la plus forte est constatée en Bretagne (+ 6,2%).

La baisse des prix n’est observée qu’en Auvergne-Rhône-Alpes (-2%), Bourgogne Franche Comté (-3,3%), Centre-Val de Loire (-0,4%) et Ile-de-France (-4,1% : la diminution la plus forte).

En Auvergne-Rhône-Alpes

Sur les 12 départements que compte cette région, seulement 4 voient leur prix moyen au m² baisser entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023, tous types de biens confondus : le Rhône (-1%), le Cantal (-4,5%), l’Ardèche (-3,3%) et la Drôme (-2,4%). A l’inverse, la hausse de prix la plus forte est constatée en Savoie (+8,8%), mais il s’agit ici d’un marché relativement atypique et les conséquences ne se sont pas fait attendre : ce département a connu sur un an un ralentissement de l’activité de -31,7%.

Un léger ajustement se fait au niveau des surfaces dans la région avec respectivement -0,6% pour les appartements et -0,7% pour les maisons en moyenne.

En Bourgogne-Franche-Comté

Dans cette région, le Doubs -un département qui pèse en termes de volumes de transactions- a pu stabiliser son activité en baissant nettement son prix moyen au m² : -8,2% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023. Les délais de vente se sont d’ailleurs raccourcis : -2 jours en moyenne, tous types de biens confondus. Dans la région, la surface des maisons diminue nettement (-5,4%) quand celle des appartements s’ajuste à la baisse (-1,8%).

En Bretagne

La région voit ses prix progresser tant sur les maisons (+7,2%) que sur les appartements (+5,6%) alors même que son activité ne décroche pas particulièrement (-5,8% tous biens confondus). Là encore, les surfaces sont en baisse avec -3,2% pour les maisons et -2,2% pour les appartements.

Dans le détail cependant, les deux départements qui enregistrent les hausses de prix les plus fortes (Le Morbihan et l’Ille-et-Vilaine) sont également ceux dont l’activité est le plus en retrait (-10,7% pour le Morbihan et -12,7% pour l’Ille-et-Vilaine).

En Centre-Val de Loire

Les prix ne baissant pas assez dans la région (-1,2% pour les maisons et -0,9% pour les appartements), les acquéreurs compensent en réduisant la surface des biens achetés (-6% pour une maison et -4,5% pour un appartement en moyenne).

Les situations sont très hétérogènes d’un département à l’autre. Dans le Loiret, le prix moyen au m² augmente de +8,5%. Sur 6 départements que compte la région, seul le Loir-et-Cher voit également ses prix progresser (+5%).

En Provence-Alpes-Côte d’Azur

L’activité s’est fortement contractée en un an. Le nombre de transactions a chuté de -19,5% sur le segment des maisons et de -17,7% sur celui des appartements. La raison principale tient aux prix déjà très élevés -la PACA est la région la plus chère de France- qui ont continué d’augmenter entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 : +4,8% pour les maisons et +2,7% pour les appartements.

Les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône s’inscrivent précisément dans cette tendance régionale, avec des volumes respectivement en recul de -20,3% et -20,8% quand les prix moyens au m² progressent de +3,8% et +2,1%. Sur les six derniers mois cependant, les prix se réajustent à la baisse dans la région, laissant espérer une amélioration de l’activité.

Concernant les surfaces, elles progressent fortement pour les maisons (+8,4%) alors qu’elles sont en léger recul pour les appartements (-1,2%).

Dans les Hauts-de-France

Le recul d’activité touche plus vigoureusement le segment des maisons dans cette région (-22,1% versus -7,7% pour les appartements). Sans doute parce qu’il s’agit des transactions dont les montants moyens sont les plus importants et qu’elles sont davantage impactées par le durcissement des conditions d’octroi des crédits. Or les prix continuent d’augmenter sur un an (+1,1% pour les maisons et +2,7% pour les appartements). Cette corrélation est particulièrement flagrante dans certains départements comme le Nord : le prix moyen au m² d’une maison a progressé de +7% en un an.
Conséquence : les transactions ont chuté de -35,5%. Il n’y a pas de recette miracle : pour que le marché retrouve du dynamisme, il faut que les prix s’ajustent à la baisse.

La diminution de la surface moyenne est très importante sur les maisons (-15,7%) alors que celle des appartements progresse très légèrement (+0,5%).

Dans les Pays de la Loire

La hausse des prix (+3,1% pour les maisons et +3,6% pour les appartements) a pour corollaire un ralentissement d’activité, plus marqué pour les appartements (-9,7%) que pour les maisons (-3,6%). Dans cette région, c’est le département de la Vendée qui voit son activité se contracter le plus fortement (-8,9%), ce qui s’explique sans doute par une hausse des prix notable sur un an (+5,4%). 
Les surfaces sont en net recul, avec respectivement -5,7% pour les maisons et -2,7% pour les appartements.

Dans le Grand Est

L’activité recule plus fortement sur le marché des maisons (-16,2%) que sur celui des appartements (-6,4%) alors même que ces derniers connaissent une hausse du prix moyen au m² de +3,7% sur douze mois, quand les maisons, elles, voient leur prix se stabiliser (+0,5%).

L’exemple de l’Aube est parlant : le prix moyen au m² des appartements s’est stabilisé sur douze mois et l’activité sur cette période recule de -11,3%. Sur le segment des maisons en revanche, le prix moyen au m² accuse une baisse de -5,7% ; conséquence, l’activité progresse de +20,6%.

Quant aux surfaces, elles sont en recul dans la région avec -0,8% pour les appartements et -1,2% pour les maisons.

En Nouvelle-Aquitaine

Sur un an, les prix continuent d’augmenter de +3,4% pour les maisons et de +1,3% pour les appartements. Cette absence d’ajustement des prix a pour conséquence une forte contraction de l’activité, notamment sur les appartements (-21,3% versus -12% pour les maisons). Au sein de la région, les disparités sont profondes entre départements.
La Gironde, par exemple, stabilise ses prix à la baisse (-1,4% pour les maisons et -0,2% pour les appartements), et pourtant l’activité ne redémarre pas et accuse un recul de -23,7% sur les maisons et -21,4% sur les appartements entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.

La surface des maisons est en recul de -1,7% en Nouvelle-Aquitaine alors que celle des appartements progresse de +2,6%.

En Occitanie

Sur douze mois, les prix continuent d’augmenter en Occitanie (+3,8% tous types de biens confondus), avec pour conséquence un recul d’activité de -16,2%. A contrecourant de cette tendance régionale, le département de l’Hérault connait une hausse des prix conséquente (+8,1% pour les maisons et +5,8% pour les appartements) et pourtant, le nombre de transactions progresse pour les maisons (+2,4%) quand il ralentit de -11,1% pour les appartements (soit une baisse moins forte que la moyenne régionale).

Dans cette région, les surfaces évoluent peu avec respectivement -0,7% pour les maisons et +0,6% pour les appartements.

En Normandie

L’activité chute fortement (-22,1% pour les maisons et -32,9% pour les appartements) mais c’est à proportion de la hausse des prix observée sur ces deux segments de marché : +2,4% pour les maisons et +10% pour les appartements ! Un département emblématique, le Calvados, voit le nombre de ses transactions reculer de -29,7% en un an, les acquéreurs étant sans doute découragés par une progression des prix de +11,2% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.

La surface des appartements recule de -5,8% dans la région, tandis que celle des maisons progresse de +2,2%.

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